幫助中介公司免于承擔(dān)連帶責(zé)任的代理案件

時(shí)間：2020-04-09作者：上海申倫（天津）律師事務(wù)所瀏覽：70

案由：房屋買賣合同糾紛

二審?fù)品粚忓e(cuò)誤判決——?jiǎng)僭V。戴律師在本案被告某房產(chǎn)中介公司一審敗訴后，接受其二審的委托，就買方陳某訴賣方何某及委托人某房產(chǎn)中介公司房屋買賣合同糾紛一案，通過(guò)代理上訴后，二審勝訴。

在二審階段，戴雪靜律師通過(guò)艱苦的舉證及多次開庭，終于向法庭展現(xiàn)出本案的大部分客觀真實(shí)情況。最后二審法院撤銷了一審判決中的*四項(xiàng)即某房產(chǎn)中介公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任項(xiàng)；并且二審法院判定原一審判決中案件受理費(fèi)、訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)、訴訟財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)判定由委托人某房產(chǎn)中介公司承擔(dān)的部分則由被告何某承擔(dān)。

戴律師將委托人的責(zé)任較小化，幫助委托人免于承擔(dān)42萬(wàn)余元的連帶給付責(zé)任，委托人非常滿意。

一、基本案情

被告何某系涉案房屋的所有權(quán)人。2014年7月8日被告何某以涉案房屋設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行有限公司某支行，抵押期限自2014年6月25日至2044年6月25日，擔(dān)保債權(quán)金額28萬(wàn)余元；又于2017年8月8日設(shè)立抵押，抵押權(quán)人邵某，抵押期限自2017年8月1日之2018年8月1日，擔(dān)保債權(quán)金額50萬(wàn)元。2017年8月25日法院對(duì)案涉房屋進(jìn)行查封、2017年10月10日對(duì)案涉房屋進(jìn)行輪候查封。

2017年10月17日，被告何某與原告陳某就案涉房屋買賣事宜達(dá)成意向后，通過(guò)其朋友劉某聯(lián)系到被告某房產(chǎn)中介公司提供中介服務(wù)，三方簽訂《房屋買賣（置換）合同》，約定：被告何某將涉案房屋出售給原告陳某，成交價(jià)格90萬(wàn)；原告于2017年10月17日支付定金2萬(wàn)元；因房屋有部分房款未還清，經(jīng)協(xié)商，原告承諾負(fù)責(zé)還清該房屋貸款，并于房屋貸款注銷手續(xù)辦理完畢后到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，原告支付的定金轉(zhuǎn)為房款，原告與過(guò)戶當(dāng)日將剩余房款交付被告何某；簽訂本合同時(shí)，原告向被告某中介公司支付居間服務(wù)費(fèi)6000元；被告何某承諾于2018年3月20日將該房屋及鑰匙交付給原告；被告何某承諾該房屋除有部分尾款外，產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議；被告何某承諾其無(wú)其它債務(wù)糾紛，如產(chǎn)生第三方債務(wù)糾紛，由其自行解決，如解決不了，由其承擔(dān)違約責(zé)任并退還全部房款；因原告與被告何某屬自行交易，被告某中介公司負(fù)責(zé)辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)，如有其它爭(zhēng)議，雙方自行解決；雙方約定違約金為20萬(wàn)，被告何某承諾允許該房屋過(guò)戶到第三方名下。

合同簽定當(dāng)日，原告依約支付了居間服務(wù)費(fèi)、定金。此后，原告又于2017年10月24日支付了購(gòu)房款25萬(wàn)、2017年11月30日支付了購(gòu)房款15萬(wàn)。在此期間，被告某中介公司多次催促被告何某辦理平貸解抵押手續(xù)，被告何某一直拖延。一審?fù)徶?，原告與被告某中介公司共同確認(rèn)：原、被告訂立合同時(shí)，被告某中介公司曾經(jīng)查驗(yàn)過(guò)被告何某出示的案涉房屋權(quán)屬證書的手機(jī)存儲(chǔ)照片。

二、在一審中敗訴，二審勝訴的關(guān)鍵點(diǎn)

一審法院認(rèn)為，原、被告三方簽訂的《房屋買賣（置換）合同》合法有效，對(duì)三方具有法律約束力。從約定內(nèi)容看，該合同既包括原告與被告何某之間的房屋買賣合同關(guān)系，又包括買賣雙方與被告某中介公司的居間合同關(guān)系。

關(guān)于原告與被告某中介公司之間的居間合同，首先，雖然原告與被告何某系自行達(dá)成交易意向，但原告仍選擇中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，顯系對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)能力具有依賴，被告某中介公司收取居間服務(wù)費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)負(fù)有居間義務(wù)。其次，被告某中介公司作為居間方，就應(yīng)當(dāng)就包括標(biāo)的物瑕疵在內(nèi)的有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，以促成房屋過(guò)戶目的的實(shí)現(xiàn)。再次，依據(jù)法律規(guī)定，居間人因過(guò)錯(cuò)造成委托人損失的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，本案被告某中介公司在訂立合同時(shí)曾查驗(yàn)案涉房屋權(quán)屬證書照片，就應(yīng)當(dāng)明知案涉房屋在訂立合同前存在兩個(gè)抵押權(quán)登記的相關(guān)記載，而其在合同中僅對(duì)其中一個(gè)抵押登記（中國(guó)建設(shè)銀行某支行）進(jìn)行了告知并作出相關(guān)約定，可以推定其為故意隱瞞，主觀過(guò)錯(cuò)明顯，且其過(guò)錯(cuò)與原告選擇訂立合同并支付購(gòu)房款具有因果關(guān)系，故應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)違約賠償責(zé)任。因原告未舉證證實(shí)二被告之間存在惡意通謀，故被告某中介公司承擔(dān)責(zé)任后，可依法向被告何某追償。

二審階段，經(jīng)過(guò)戴律師的多次舉證及開庭，證明：被告何某與原告陳某是在自行協(xié)商達(dá)成房屋買賣意向后，雙方共同前往委托人即被告某中介公司處，三方共同簽訂《房屋買賣（置換）合同》，并且依照該份合同其他約定中的記載，某中介公司負(fù)合同義務(wù)僅為“負(fù)責(zé)辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)”。

首先，現(xiàn)該房屋無(wú)法過(guò)戶的原因系是因?yàn)楹文澄绰男衅劫J注銷抵押權(quán)的合同義務(wù)，買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)。其次，陳某在自行與何某協(xié)商購(gòu)房事項(xiàng)過(guò)程中，并未審核產(chǎn)權(quán)證原件，存在過(guò)失。再次，在《房屋買賣（置換）合同》未明確約定購(gòu)房款支付時(shí)間的情況下，陳某先后兩次主動(dòng)支付何某購(gòu)房款共計(jì)40萬(wàn)（不含定金），未能較好的控制履約風(fēng)險(xiǎn)，陳某的上述行為存在較大疏漏。最后，因?qū)彶楫a(chǎn)權(quán)證原件了解房屋抵押情況的工作應(yīng)該在簽訂《房屋買賣（置換）合同》之前、陳某與何某自行協(xié)商階段即應(yīng)完成，而支付定金及購(gòu)房款亦非應(yīng)某中介公司的要求而支付，且定金及購(gòu)房款也并非支付給某中介公司。故陳某主張某中介公司承擔(dān)返還已付購(gòu)房款42萬(wàn)元的違約責(zé)任，依據(jù)不足。

最后二審法院認(rèn)為上訴人某中介公司的上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持，判決：撤銷一審法院的*四項(xiàng)即某房屋中介公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任項(xiàng)；并且一審判決中案件受理費(fèi)、訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)、訴訟財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)判定原需被告某房屋中介公司承擔(dān)的部分也應(yīng)由被告何某承擔(dān)。

三、勝訴代理經(jīng)驗(yàn)

首先，根據(jù)一審中法院認(rèn)為委托人即被告某中介公司故意隱瞞房屋被兩次抵押，從而侵害了原告陳某的利益，但事實(shí)是陳某和被告何某前期都已經(jīng)協(xié)商好的情況下才找到被告某中介公司，僅要求協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的。在簽訂合同的時(shí)候陳某也在場(chǎng)，既然何某已經(jīng)決定惡意隱瞞房屋被二次抵押的情況，自然給某中介公司出示審查的照片也不會(huì)是真實(shí)的。故委托人某中介公司主觀上沒(méi)有惡意，且委托人在《房屋買賣（置換）合同》中所負(fù)的義務(wù)只是“協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)”在該合同簽訂時(shí)已經(jīng)盡到了自己的合理注意義務(wù)。并且在合同履行過(guò)程中某中介公司一直在督促幫助陳某與何某辦理房產(chǎn)證過(guò)戶。

其次，陳某在《房屋買賣（置換）合同》并沒(méi)有明確約定應(yīng)該支付購(gòu)房款時(shí)，就擅自支付給何某購(gòu)房款。購(gòu)房款也是直接匯給何某并未經(jīng)過(guò)某中介公司。陳某自行交易行為不是合同中約定的履行方式，加大了自身風(fēng)險(xiǎn)，事后不應(yīng)把責(zé)任推卸給某中介公司。

最后，某中介公司在《房屋買賣（置換）合同》履行中，并沒(méi)有積極促成買賣雙方的簽約，本質(zhì)上并不是嚴(yán)格意義上的居間人，只是負(fù)責(zé)申請(qǐng)過(guò)戶手續(xù)的。因此，審查一個(gè)合同項(xiàng)下的各方的責(zé)任，約定**，無(wú)約定從法定，而本合同已經(jīng)明確約定為申請(qǐng)過(guò)戶手續(xù)。無(wú)法辦理過(guò)戶的原因不是某中介公司造成的，且合同中也明確約定“因原告與被告何某屬自行交易，被告某中介公司負(fù)責(zé)辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)，如有其它爭(zhēng)議，雙方自行解決”某中介公司不負(fù)責(zé)解決。因此根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一原則，某中介公司不需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此原告請(qǐng)求某中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任，既沒(méi)有法定也沒(méi)有約定，沒(méi)有明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

戴雪靜律師正是緊緊把握住這一點(diǎn)，才能夠反敗為勝。


上海申倫（天津）律師事務(wù)所專注于天津法律顧問(wèn),天津房產(chǎn)律師,天津繼承糾紛律師等

• 詞條

  詞條說(shuō)明

• 天津找離婚律師事務(wù)所 經(jīng)驗(yàn)豐富

  重婚罪是爭(zhēng)取多分財(cái)產(chǎn)的重要談判籌碼。重婚罪是指有配偶者與他人結(jié)婚或?qū)ν庖苑蚱廾x公開生活。如有配偶者如僅與他人同居或有生育孩子，但沒(méi)有以夫妻名義對(duì)外公開生活的，不構(gòu)成重婚罪。重婚罪是刑事犯罪，需要判處刑罰，如掌握對(duì)方重婚的客觀證據(jù)，對(duì)方為了避免牢獄之災(zāi)，一般會(huì)妥協(xié)，這是爭(zhēng)取多分財(cái)產(chǎn)的重要談判籌碼。5.什么情形可以主張損害賠償?因如下情形導(dǎo)致離婚的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償：(一)重婚的;(二)有配

• 天津和平房產(chǎn)律師價(jià)格 經(jīng)驗(yàn)豐富

  4、通過(guò)行政復(fù)議的行政房地產(chǎn)糾紛案件此種情況訴訟時(shí)效為十五日，自收到復(fù)議決定之日起計(jì)算，沒(méi)有經(jīng)過(guò)行政復(fù)議的房地產(chǎn)糾紛案件，時(shí)效為三個(gè)月，從知道作出具體行政復(fù)議之日起計(jì)算。后，為確保判決的順利執(zhí)行，當(dāng)事人可根據(jù)《民事訴訟法》*九十二條的規(guī)定，申請(qǐng)法院對(duì)被申請(qǐng)人的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)采取保全措施。另外，按照《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，當(dāng)事人在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，須在法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效期間內(nèi)提出，以免喪失訴訟。

• 寶坻專業(yè)房產(chǎn)律師在線咨詢 經(jīng)驗(yàn)豐富

  5、對(duì)行政處罰不服的訴訟時(shí)效為三十天對(duì)行政處罰不服的，可以在收到處罰決定三日起三十日內(nèi)向法院提起訴訟。但是由于作出具體行政處罰的行政機(jī)關(guān)沒(méi)有告知當(dāng)事人的訴訟權(quán)或者起訴期限的，致當(dāng)事人逾期向法院起訴的，可按照法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈行政訴訟法〉若干問(wèn)題的意見》(試行)的規(guī)定，其訴訟期限從當(dāng)事人實(shí)際知道訴訟權(quán)或起訴期**計(jì)算，時(shí)效為一年，**過(guò)一年的，法院不予受理。一般時(shí)效是指其他法律有特別規(guī)定除外的訴訟時(shí)

• 成功代理一起“還遷房”買賣糾紛獲得勝訴

  案情簡(jiǎn)介：2017年6月，我的委托人王老先生通過(guò)中介公司發(fā)布的房源信息，欲購(gòu)買濱海新區(qū)塘沽西部新城的一所還遷房屋，賣家李先生通過(guò)中介公司報(bào)價(jià)為70萬(wàn)元，王老先生亦同意以此價(jià)格購(gòu)買。訂立協(xié)議之前，王老先生從李先生和中介公司處得知，該房屋系老耿于2009年**的還遷房，已于2015年6月以40萬(wàn)元價(jià)格賣給李先生，雙方已履行完付款等手續(xù)，但由于當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)，故未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。后在中介公司的居間服